- La Demanda: Si en el plazo de treinta días desde la recepción del burofax el inquilino no paga ni se llega a ningún acuerdo amistoso, proceda a interponer una demanda de Juicio Verbal ante el juzgado de primera instancia donde radique la vivienda.
Puede optar solo por desahuciar, esto es echar al inquilino sin reclamar las rentas en ese mismo procedimiento, o acumular en la misma demanda el desahucio y la reclamación de las rentas pendientes de pago y las que se vayan devengando hasta que se haga entrega de la vivienda, que es la opción más frecuente.
Las demanda de desahucio por falta de pago de la renta pueden acumularse a la reclamación de cantidad, contra el inquilino y contra el fiador acreditando el requerimiento previo.
6. Tipo de demanda: Sea cual sea la cuantía de la deuda siempre es un Juicio Verbal y sea cual sea la cuantía de la deuda para las demandas de desahucio es preceptiva la intervención de abogado y procurador, modificación que introduce la Ley 42/2015 de 5 de octubre que cambia la redacción de los artículos 23 y 31 de la Ley de enjuiciamiento Civil. Para ello podrá hacerse un apoderamiento apud acta en el mismo juzgado.
7.- Documentos que se han de aportar con la demanda. En la demanda se aportará, el contrato de arrendamiento, nota simple de la propiedad de la finca, los justificantes que acrediten la falta de pago de las rentas (recibo o movimientos de la cuenta) y cantidades que por otros conceptos adeude y el burofax al inquilino y en su caso al fiador,
8. Es obligatorio indicar en la demanda si el inquilino puede o no enervar, esto es evitar el desahucio abonando todas las rentas pendientes, arts. 437.3 y 22 LEC, si no se indica la demanda puede ser inadmitida.
Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
9. Si no se ha requerido por burofax al inquilino el Secretario del Juzgado lo requerirá de pago para que abone las cantidades pendientes en el plazo de 10 días. Los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido el inquilino paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación:
- cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador,
- ni tampoco cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
- Si el arrendatario enerva es de si cargo el pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
- Si el inquilino no paga ni se opone a la demanda, NO se celebra juicio y el secretario dictará decreto por el que se da por resuelto el contrato. El secretario en el propio decreto en el que admite a trámite la demanda fijará el día en que está previsto el lanzamiento, para que el inquilino con suficiente antelación pueda desalojar la vivienda.
- El secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que en el plazo de diez días:
- Desaloje el inmueble
- Pague al actor o,
- en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio
- o en otro caso comparezca y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a cabe o no la enervación.
Además, el requerimiento expresará:
- El día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista del juicio en caso de oposición
- El día y la hora para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
- Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento
- La falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada. También se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
- En las demanda de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el arrendador puede proponer en la demanda al inquilino que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.