Le detallamos en este post los pasos a seguir para un proceso rápido y con todas las garantías.
Los arrendamientos de viviendas están regulados en la Ley 29/94 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 24 Noviembre 1994 BOE núm. 282 de 25 Noviembre de 1994 ha sido modificada ocho veces. Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13) introduce el desahucio exprés.
- Los primero que preocupa al propietario es el plazo de duración del contrato. Para el arrendador la duración del contrato es de tres años, para el inquilino el que se pacte.
El Artículo 9 de la Ley establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, pero si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años.
Esta duración de tres años NO es obligatoria para el inquilino que puede poner fin al contrato avisando al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El Inquilino tiene la obligación de permanecer en el arrendamiento seis meses.
- La renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. (Ingreso o transferencia bancaria por ejemplo) El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
No es motivo que justifique la falta de pago de la renta que el arrendador no haga entrega del recibo al inquilino, pero en ese caso serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
- La falta de pago de la renta implica la posibilidad del arrendador de resolver el contrato anticipadamente. ¿Cuántos recibos de renta impagados hacen falta para resolver el contrato?
Es conveniente pactar expresamente en el contrato que la falta de pago total o parcial de un solo recibo dará lugar a la resolución del contrato.
También tiene la condición de renta y puede resolverse el contrato por impago las cantidades que corresponda pagar al inquilino conforme al contrato (suministros, tasas, servicios, tributos).
Antes de interponer la demanda, habría que esperar a que finalice el mes de vencimiento del pago y, una vez pasado ese plazo, enviar el burofax al inquilino y esperar 30 días desde la recepción para presentar la demanda.
4.- Requerimiento por burofax al inquilino y a su fiador en su caso.
El primer paso enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido (comunicación fehaciente) reclamando el alquiler desde el primer mes de la demora y la intención de resolver el contrato en caso de impago.
Si ha firmado el contrato un fiador (garante de la obligación de pago del inquilino) también ha de remitirse al fiador el burofax indicando la cantidad pendiente de pago para posteriormente exigir judicialmente el pago de la renta. Sin ese requerimiento previo al fiador NO prosperará la acción dirigida contra él.
Ese requerimiento AGILIZA EL PROCEDIMIENTO, porque evita la posibilidad de que el inquilino REGULARICE la situación esto es, se ponga al día en las rentas tras la presentación de la demanda, término que se llama ENERVACION y evita el desahucio.
Solo se permite la enervación una sola vez.
(Continuará con una segunda parte)